La locazione delle parti condominiali
Quando non è possibile l’uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, i condomini possono deliberare l’uso indiretto della cosa comune a maggioranza, se trattasi di atto di ordinaria Amministrazione, come nel caso della locazione o del comodato. Né sussiste alcuna violazione dell’art. 1102 c.c. se al condomino aspirante ad esser conduttore della cosa comune venga preferito un terzo, in quanto tale norma tutela l’uso diretto di ciascun condomino sulla parte comune e non quello indiretto. Può dunque validamente avvenire che la maggioranza dei condomini, secondo il valore delle rispettive quote, deliberi di locare la cosa condominiale ad un terzo, ancorché a condizioni meno vantaggiose per il condominio rispetto a quelle offerte dal condomino interessato, non operando il limite del pregiudizio agli interessi dei condomini, come invece per le innovazioni, con riguardo al potere di scelta della maggioranza.
La conclusione di un contratto di locazione relativo ad un bene rientrante nella proprietà condominiale va, quindi, ritenuta alla stregua di un atto di Amministrazione ordinaria, perseguendosi mediante essa la finalità del «miglior godimento delle cose comuni», di cui all’art. 1106 c.c. Peraltro, l’assemblea dei condomini, con deliberazione adottata a maggioranza semplice, può altresì ratificare ex post il contratto di locazione del bene condominiale concluso di propria iniziativa dall’amministratore, il quale è sprovvisto di un tale potere in base agli artt. 1130 e 1131 c.c., e quindi necessita di un preventivo mandato che lo abiliti a tanto (Cass. 27 ottobre 2011, n. 2235; Cass. 5 novembre 2002, n. 15460; Cass., 29 agosto 1998, n. 8622; Cass., 22 marzo 2001, n. 4131, in Giur. it., 2002, p. 272; ...