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Condominio

La responsabilità giuridica dell’amministratore condominiale costituito in un’associazione

L’attività professionale dell’amministratore condominiale è sempre maggiormente esercitata in forma associata, con formule varie che arrivano alla società di capitali, al fine di fronteggiare le nuove necessità di gestione di immobili sempre più complessi, a volte progettati e costruiti, con strumenti tecnologici domotici. In tali casi il valore economico degli edifici nel mercato immobiliare è legato anche alle forme di regolamentazione condominiale e di gestione amministrativa. Tuttavia, anche la forma associativa non è priva di rischi non solo economici, ma anche di imputazione di responsabilità penale e civile, di cui, in questo caso, risponde anche la società.

Scritto da: Benedetti Giulio

Lo sviluppo del mercato immobiliare ha costituito condomini sempre più complessi e il cui funzionamento richiede competenze amministrative e contabili di notevole entità. Non di rado i preventivi e i consuntivi raggiungono importi pari al fatturato di una impresa di medie dimensioni, sicuramente superiori a quelle rappresentate dal condominio di oltre quattro unità, previsto come unità minima condominiale. Ne consegue che la struttura dell’ufficio dell’amministratore oramai travalica la singola persona fisica, per essere sempre più rappresentata da forme associative di vario tipo. Le nuove problematiche della professione non sono più soltanto l’ottenimento dell’Amministrazione dei condomini, ma anche la costituzione della società in cui vengono talvolta conferiti, come poste attive, i nomi dei condomini amministrati, come si strattase di una forma di avviamento anticipatamente monetizzata. Altro problema riguarda la gestione delle quote sociali, poiché può essere opportuno inserire, nei patti sociali, esplicite clausole di gradimento, al fine di evitare l’ingresso di soggetti indesiderati. La forma societaria è poi adottata per conseguire non solo l’Amministrazione degli immobili, ma pure per operare attività di manutenzione di forma complessa in modo da assicurare ai clienti un servizio completo del tipo “chiavi in mano”. 

La Corte di Cassazione ha riconosciuto (Cass. civ Sez. 2, Sentenza n. 1662 del 2019) la forma societaria (S.r.l.) di capitali nell’Amministrazione condominiale, respingendo la tesi dei ricorrenti dell’invalidità delle delibere assembleari impugnate, in quanto affette da un conflitto di interessi costituito dal voto dell’amministratore in relazione alla sua posizione anche di delegato dei condomini assenti. 

Altra pronuncia (Cass. civ., Sez. 1, Ord. n. 14321 del 2019) ha riaffermato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui l’associazione professionale costituisce un centro autonomo di imputazione e di interessi, tanto nel caso in cui assuma la titolarità dei rapporti di prestazione d’opera, quanto in quello ...