La vicenda
Tra gli oggetti del contendere del giudizio giunto fino in Cassazione figura l’uso esclusivo di un’area collocata di fronte a un locale commerciale situato in edificio condominiale.
I proprietari di un negozio a pianterreno, infatti, installano sullo spazio antistante – per il resto destinato a cortile comune – due pensiline tamponate con pannelli, forti delle previsioni contenute sia nell’atto di acquisto dell’immobile sia nel precedente atto di divisione dell’intero edificio, quest’ultimo stipulato dalla dante causa con gli altri originari comproprietari ed assunto ad atto costitutivo del condominio: in entrambi gli strumenti negoziali, infatti, viene espressamente contemplato “l’uso esclusivo” delle corti antistanti ai singoli locali destinati ad uso commerciale e situati a pian terreno.
Altri condòmini, quindi, citano in giudizio gli autori dei manufatti innanzi descritti, chiedendone la rimozione.
La domanda viene rigettata nei gradi di merito.
In particolare, la corte d’appello dubita della natura condominiale della corte antistante il locale commerciale, ritenendo che la locuzione “uso esclusivo della corte antistante” – contenuta nei suddetti strumenti negoziali – deponga per il riconoscimento del carattere pertinenziale di tali aree, esprimendo l’intenzione di sottrarle al novero delle parti comuni.
Tuttavia, la corte territoriale non giunge a considerare di proprietà individuale l’area in contestazione e, seguendo la traccia della parabola argomentativa della sentenza di primo grado, accetta la prospettiva secondo cui la porzione di cortile antistante al negozio rientra tra le parti comuni dell’edificio e, da essa muovendo, ritiene che l’uso esclusivo menzionato nei contratti non avrebbe a che fare con il diritto d’uso previsto e disciplinato dall’art. 1021 c.c., ma costituirebbe piuttosto un uso delle parti condominiali ai sensi dell’art. 1102 c.c., che autorizza, a certe condizioni, ciascun partecipante alla comunione a servirsi della cosa comune.