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Condominio

Le Sezioni Unite sul cosiddetto uso esclusivo di un’area condominiale a vantaggio di un solo condomino

La sentenza n. 28972 del 2020 delle Sezioni Unite chiarisce che la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune dell’edificio condominiale, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condòmini di uso paritario della cosa comune, è preclusa dal principio del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Rispetto a tale pattuizione, dunque, occorre dapprima verificare se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto in realtà trasferire la proprietà. In caso contrario, anche attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c., occorre verificare l’eventuale intenzione di costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. oppure, ancora, procedere alla conversione, ex art. 1424 c.c. e ove possibile, in contratto avente ad oggetto la concessione di natura obbligatoria, con carattere perpetuo soltanto inter partes.

Scritto da: Ciafardini Luciano

La vicenda

Il giudizio dal quale origina la sentenza in commento, per quel che interessa in questa sede, contempla, tra gli oggetti del contendere, la controversia sulla qualificazione giuridica e sulle relative conseguenze della concessione in uso esclusivo di un’area cortilizia antistante un locale commerciale situato in edificio condominiale.

I proprietari di un negozio a pianterreno, infatti, installano su tale spazio due pensiline tamponate con pannelli, sentendosi a ciò autorizzati dall’atto di acquisto dell’immobile, contenente pattuizioni conformi alle previsioni di un precedente atto di divisione dell’intero edificio, quest’ultimo stipulato dalla dante causa con gli altri originari comproprietari ed assunto ad atto costitutivo del condominio: in entrambi gli strumenti negoziali, viene espressamente contemplato “l’uso esclusivo” delle corti antistanti ai singoli locali destinati ad uso commerciale e situati a pian terreno.

Altri condòmini non accettano tale assetto negoziale e, quindi, citano in giudizio gli autori dei manufatti innanzi descritti, chiedendone la rimozione, ma la domanda viene rigettata nei gradi di merito. 

In particolare, la corte d’appello dubita della natura condominiale della corte antistante il locale commerciale, ritenendo che la locuzione “uso esclusivo della corte antistante” – contenuta nei suddetti strumenti negoziali – deponga per il riconoscimento del carattere pertinenziale di tali aree, esprimendo l’intenzione di sottrarle al novero delle parti comuni. 

Tuttavia, la corte territoriale non giunge a considerare di proprietà individuale l’area in contestazione e si limita ad affermare che l’uso esclusivo menzionato nei contratti costituisce un uso legittimo delle parti condominiali ai sensi dell’art. 1102 c.c., che autorizza, a certe condizioni, ciascun partecipante alla comunione a servirsi della cosa comune. 

A giudizio della corte territoriale, esclusa la configurabilità di un vero e proprio diritto d’uso ai sensi dell’art. 1021 c.c., l’utilizzazione delle aree contrattualmente destinate ...