1§. Premessa sistematica.
La Corte Suprema di Cassazione, sez. II, sent. 20/12/2021, n. 40835 (rel. cons. A. Scarpa, pres. D’Ascola) torna a pronunciarsi su istituti e principi cardine in materia di acquisto della proprietà a titolo originario, ma non manca di sollecitare l’attenzione degli interpreti sulle peculiarità connaturate al regime di accessorietà che si instaura “de plano”, in mancanza di un titolo contrario, tra le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, fondamento tecnico dell'attribuzione del diritto di condominio.
Se può dirsi principio ormai conosciuto quello per cui ove manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio (ovvero, nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, che possa perciò valere come titolo contrario alla presunzione di condominialità), la cosa va ritenuta “parte comune”, ai sensi dell'art. 1117 c.c. (per l’area esterna adibita a parcheggio v. Cass.civ, sez. VI, 10.09.2020, n. 18796; per la terrazza a livello v. anche recente Cass.civ., sez. II, 8.10.2021 n. 27363), le conseguenze possono essere molteplici e involgere tanto il piano sostanziale, quanto il rapporto processuale.
L’ultimo pronunciamento disvela un altro importante risvolto della “presunzione di condominialità”, questa volta con riferimento ad un conteso vialetto di accesso ad un appartamento di proprietà in condominio, in uno con l’istituto dell’usucapione abbreviata.
Non senza trascurare le conseguenti implicazioni processuali.
2§. L’usucapione decennale: un modo abbreviato per acquisire diritti reali su beni immobili.
È noto che tra i modi di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali di godimento su beni immobili a titolo originario, il nostro codice conosca due specie di usucapione (tralasciando l’usucapione speciale di fondi rustici): quella ordinaria (art. 1158 c.c.), che ...