1.Premessa.
L’ordinanza in commento si occupa del rapporto fra l’istituto dell’evizione parziale di cui all’art. 1484 c.c. e quella dell’evizione limitativa. Mentre la prima comporta una limitazione quantitativa (il compratore è infatti privato di una porzione del bene), nel caso di cui all’art. 1489 c.c., invece, il bene rimane interamente di proprietà dell’acquirente, che vede limitata solo qualitativamente la sua facoltà di godimento.
La pronuncia rappresenta, altresì, uno spunto interessante per analizzare il regime dell’uso della cosa comune, i limiti che sono posti dall’ordinamento e gli strumenti di tutela per gli altri condomini.
Una volta esercitata l’azione reale ex art. 1102 c.c. al fine del ripristino dello “status quo ante” della cosa comune illegittimamente alterata dal venditore, occorre verificare cosa accade nel rapporto fra condomino subentrante (compratore) e venditore che ha realizzato l’opera abusiva.
La questione risolta dall’ordinanza n. 41490 del 24 dicembre 2021 riguarda, dunque, l’ambito di applicazione dell’evizione parziale ex art. 1484 c.c. e il confine con la contigua ma diversa ipotesi di cui all’art. 1489 c.c. dalla quale si differenzia per presupposti e conseguenze.
2.Uso della cosa comune: disciplina e limiti.
La disciplina codicistica sull’uso della cosa comune si rinviene nell’art. 1102 c.c., dettata in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio in forza del richiamo effettuato dall’art. 1139 c.c.
Tale disposizione, nel permettere a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune e di apportarvi anche le modifiche necessarie per il migliore godimento, traendo tutte le utilità possibili, pone come condizioni limitative il divieto di alterare la destinazione economica della res e di garantire che anche gli altri condomini possano fare parimenti uso della cosa comune.
Nel rispetto di questi limiti, ogni condomino può trarre dalla cosa comune ...