La vicenda
Un esercizio commerciale occupa in via esclusiva, come area di carico e scarico e di parcheggio per i propri clienti, una porzione di cortile condominiale – quella antistante i locali utilizzati per l’attività – provocando la reazione di una condomina, che trascina in tribunale la società titolare dell’impresa per sentire dichiarare la condominialità dell’area, con conseguente condanna al rilascio della porzione immobiliare in favore del condominio, onde consentirne il pari uso.
Nel costituirsi in giudizio, la convenuta deduce la piena legittimità dell’uso esclusivo dell’area, in forza: a) di un titolo contrattuale derivante dall’approvazione assembleare del regolamento condominiale contenente la riserva di uso esclusivo della superficie in questione in favore dell’originaria società costruttrice; b) del successivo riconoscimento di tale uso, in alcuni contratti di vendita dei singoli appartamenti, in favore dell’immobile nel quale la convenuta esercita la propria attività. In ogni caso, viene dedotto l’intervenuto acquisto per usucapione del diritto di uso dell’area controversa.
Tale ultimo argomento fa breccia presso il tribunale adito, il quale rigetta la domanda.
Investita dell’impugnazione della sentenza, la Corte d’appello la ribalta, dichiarando inesistente il diritto di uso esclusivo dell’area cortilizia in favore della convenuta.
Osservano i giudici di secondo grado, infatti, che il regolamento di condominio predisposto dalla società costruttrice – contenente un riferimento all’uso esclusivo dell’area in contestazione – risulta approvato dall’assemblea condominiale solo in data successiva all’atto con il quale è stato acquistato l’immobile utilizzato dalla società convenuta in primo grado. In più, tale atto di compravendita non contiene “una chiara pattuizione relativa all’uso esclusivo dell’area in oggetto”, limitandosi il rogito a richiamare un “presunto regolamento di condominio”, tuttavia non ancora predisposto (e comunque non approvato) all’epoca della stipula.
Inoltre, ...