La vicenda
In forza di separati atti di compravendita stipulati con diversi comproprietari, un’unica persona fisica acquista l’intera proprietà di un’area, sulla quale intende procedere all’edificazione di alcuni fabbricati.
Nel 2004 presenta, dunque, regolare denuncia di inizio di attività al Comune competente.
Quest’ultimo, tuttavia, la diffida dall’iniziare i lavori, comunicandole che la volumetria edificabile attinente all’area in esame era stata oggetto di cessione, più di due decenni prima, in favore di una società immobiliare proprietaria di un fondo limitrofo, sul quale – in base a concessione edilizia rilasciata proprio in base alla cessione di cubatura – era stato già edificato un edificio, le cui unità immobiliari, vendute separatamente, componevano ora un fabbricato condominiale.
La cessione di cubatura era stata oggetto di contratto del 1982 – denominato “impegnativa per assunzione di vincoli per la densità edilizia fissata dal P.R.G. del Comune” – stipulato da due soltanto dei precedenti proprietari dell’area, peraltro a fronte del dissenso esplicitamente manifestato all’amministrazione municipale da parte di uno degli altri originari condividenti.
Nonostante la diffida, la proprietaria dell’area “spogliata” dei diritti edificatori la rivende comunque ad un’impresa di costruzioni, la quale viene parimenti diffidata dal Comune a non dare esecuzione ai lavori di cui alla denuncia di inizio attività presentata dalla sua dante causa.
A questo punto, l’impresa cita in giudizio i condòmini del fabbricato costruito dalla società cessionaria della volumetria edificabile, chiedendo la declaratoria di nullità del contratto di cessione di cubatura, in quanto, riguardando un fondo in comproprietà, esso, ai sensi dell’art. 1108 c.c., avrebbe dovuto essere stipulato con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione o comunque della maggioranza dei due terzi del valore della cosa comune. In ogni caso, ...