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Condominio

L’art. 1117 c.c.: tra presunzione ed attribuzione

Secondo l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 5850/2023, in tema di Condominio negli edifici, qualora il titolo contenga una attribuzione in proprietà comune di una serie beni già rientranti letteralmente o funzionalmente nella previsione dell’art. 1117 cod. civ. gli altri beni, pure indicati come beni comuni nella norma codicistica, non possono intendersi in quanto non compresi nell’elencazione fatta nel titolo, e nel silenzio, come di proprietà esclusiva. Infatti, il silenzio del titolo, in sé considerato, non può ritenersi idoneo a vincere la presunzione di proprietà comune sancita dalla legge nella richiamata disposizione, che appunto in tale silenzio trova, di norma, il suo fondamento e la sua ragione di essere. Né, in mancanza di detti chiari ed univoci elementi, la presunzione posta dalla legge può considerarsi vinta per il solo fatto della non menzione del determinato bene comune, che il singolo condòmino asserisce essere di sua proprietà esclusiva, nella elencazione di altre cose comuni contenuta nel titolo.

Scritto da: Cice Giovanna

Il fatto.

Taluni condòmini ricorrono in giudizio per sentir accertare la loro proprietà esclusiva sul lastrico di copertura appartenente ad un complesso condominiale.

I Giudici di prime e di seconde cure rigettano la domanda proposta in giudizio dagli attori e dichiarano la proprietà condominiale del lastrico di copertura dell’edificio, e ciò sebbene l’atto costitutivo del Condominio non ricomprendesse, nell’elenco delle parti comuni, il lastrico in questione. 

I condòmini interessati alla proprietà esclusiva del lastrico ricorrono per Cassazione, ritenendo che la mancata indicazione del bene nell’elencazione del titolo costitutivo del Condominio costituirebbe un indice univoco per ritenere superata la presunzione di condominialità del lastrico solare di cui all’art. 1117 c.c.. 

La Corte di Cassazione, confermate tutte le statuizioni dei giudici di primo e secondo grado, rigetta il ricorso ed offre lo spunto per esaminare un tema, da lungo tempo, indagato nella giurisprudenza di legittimità che costituisce fonte di continui dubbi in punto di corretta esegesi normativa. 

La prima regola di cui all’art. 1117 c.c.: è di proprietà comune qualsiasi bene che, a prescindere dall’ elenco normativo, sia strutturalmente destinato “strutturalmente alla comunanza d’uso”

L’art. 1117 c.c. è la norma che, nell’introdurre la disciplina sul Condominio, ne delinea i tratti strutturali, indicando immediatamente i beni di proprietà condominiali. (cfr. Salsi, voce «Condominio negli edifici», in Novissimo Digesto it., III, Torino, 1959, 1120; Girino, Il condominio negli edifici, in Trattato di diritto privato diretto da P. Rescigno, VIII, Torino, 1982, 346; Terzago, Il condominio-Trattato teorico-pratico, Milano, 1998, 31e 33; Cass. 10 febbraio 1994 n. 1366 in Vita not. 1994, 1307.; Girino, op. cit., 347; Girino-Baroli, Condominio negli edifici in Digesto discipline privatistiche, Sezione civile, III, Torino 1988, 406; Maienza, Commento a Cassazione ...