1. Premessa: la responsabilità contrattuale del condominio (e dei condomini) verso i terzi creditori
Tizio, nella qualità di condomino del condominio Alfa, riceve la notifica, dalla società Beta, di un atto di precetto contenente l’intimazione di pagamento una somma pari al pro quota allo stesso ascritto sulla base ad un titolo esecutivo (nella specie, un lodo arbitrale) ottenuto dalla predetta società nei confronti del condominio e propone, quindi, opposizione ex art. 615 c.p.c. “premettendo che nel giudizio arbitrale l’amministratore del condominio aveva difeso tardivamente e malamente le ragioni di quest’ultimo, e deducendo nel merito di avere già versato direttamente alla Tre “O” la propria quota di debito sin dal gennaio del 2008. Concluse affermando che, in virtù di tale pagamento, “il titolo esecutivo (lodo arbitrale) non è idoneo a costituire un legittimo presupposto per l’azione esecutiva”. Eccepì, infine, che il debito del condominio accertato dagli arbitri e del quale la [società Beta] gli aveva intimato pro quota il pagamento comprendeva interessi, penali e spese di procedura che non potevano essere a lui addossate per la medesima ragione appena indicata, e cioè avere tempestivamente adempiuto la propria obbligazione già prima della formazione del titolo esecutivo”.
Tanto il Tribunale, quanto la Corte di appello rigettano le doglianze di Tizio, osservando come le eccezioni sollevate dall’opponente – in specie, la ricorrenza di fatti estintivi dell’obbligazione anteriori al lodo - si sarebbero dovute far valere nel giudizio di formazione del titolo esecutivo, e dunque nel giudizio arbitrale.
La questione viene quindi portata all’attenzione della Corte di cassazione, la cui decisione (sentenza 24 luglio 2023, n. 22116) offre lo spunto per tentare di dare una sistemazione ai principi che vengono in rilievo in materia di esecuzione forzata a fronte di un titolo ottenuto ...