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Condominio

I consorzi di urbanizzazione in due recenti pronunce della Cassazione

Con due recenti decisioni la Suprema Corte ha ribadito posizioni già espresse dalla giurisprudenza di legittimità, affermando in particolare che i consorzi di urbanizzazione sono figure “atipiche”, nelle quali i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità, sicché il giudice, nell'individuare la disciplina applicabile, deve avere riguardo, in primo luogo, alla volontà manifestata nello statuto e, solo ove questo non disponga, alla normativa delle associazioni o della comunione; l'obbligo dell'associato del consorzio di urbanizzazione di provvedere al pagamento degli oneri consortili non discende dall'essere proprietario, dunque da una obligatio propter rem atipica, ma dal vincolo apposto nel regolamento condominiale e nel contratto di acquisto, che impone il loro pagamento per effetto della volontaria adesione al contratto in forza del quale il consorzio è stato costituito e che pertanto la fonte degli obblighi del consorziato discende dalla «contrattualizzazione dell'obbligo ovvero dalla imposizione del vincolo nel regolamento condominiale e nel contratto di acquisto. Con particolare riferimento al tema della prescrizione degli oneri consortili, si è inoltre ritenuto inapplicabile l’articolo 2948 n.4 c.c., dovendosi considerare la prescrizione quinquennale prevista dalla norma applicabile alle sole obbligazioni periodiche o di durata, caratterizzata dalla pluralità e dalla periodicità delle prestazioni, ma non anche alle obbligazioni in cui la periodicità si riferisce esclusivamente alla presentazione di rendiconti né alle prestazioni derivanti da un unico debito rateizzato in più versamenti periodici, per le quali opera la ordinaria prescrizione decennale.

Scritto da: Marzotti Pietro

1. I casi

Le pronunce sopra richiamate toccano da vicino i principali punti problematici della figura del consorzio di urbanizzazione; conviene pertanto richiamare i casi che hanno dato luogo alle due pronunce di legittimità. 

La prima delle pronunce a cui si ha riguardo (Cass. 19 dicembre 2023, n. 35517) traeva origine dall’opposizione da parte di uno dei proprietari dei lotti compresi nel perimetro di lottizzazione ad un decreto ingiuntivo con cui si era richiesto il pagamento degli oneri consortili, opposizione fondata sul presupposto che nel contratto di compravendita del bene non si fosse fatta menzione alcuna dell’obbligazione suddetta. La Corte d’appello, nel confermare la pronuncia di accoglimento del Tribunale, dopo aver precisato che l’obbligo di partecipare al Consorzio di urbanizzazione ed alle spese di urbanizzazione costituisce una condizione essenziale al rilascio della concessione edilizia e un peso de facto sulla proprietà (seppure non assimilabile alla servitù), dovendosi pertanto ritenere del tutto irrilevante la mancata previsione nel contratto, osservava altresì che la previsione statutaria con la quale il proprietario cedente veniva liberato dall’obbligo, nei confronti del Consorzio, di pagare i contributi consortili per il tempo successivo all’alienazione, non valeva ad escludere l’obbligo di partecipare al Consorzio del nuovo proprietario e che pertanto dal mancato assolvimento degli oneri da parte del cedente sarebbe potuta solamente sorgere un’obbligazione solidale di quello col cessionario. La pretesa del Consorzio, ciononostante, era da respingere –secondo i giudici del gravame come già secondo quelli del primo grado- sul rilievo della intervenuta prescrizione del credito, essendo gli oneri consortili prestazioni periodiche che hanno causa genetica nella partecipazione al consorzio in ragione della proprietà, ma titolo nelle delibere che approvano i riparti delle spese tra i consorziati e soggiacendo, pertanto, i relativi crediti, al pari di oneri condominiali, ...