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Condominio

La servitù di parcheggio: “essere e non essere”

Il contributo trae spunto dalla sentenza 13 febbraio 2024, n. 3925, resa dalle Sezioni Unite civili della Corte di cassazione, in odine alla configurabilità delle servitù di parcheggio. Le Sezioni Unite hanno enunciato il seguente principio di diritto: «In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione». Anche, dunque, la facoltà di parcheggiare può rivelare, dall’esame del titolo, quel carattere di collegamento strutturale e durevole fra il peso imposto a una proprietà e il vantaggio per un altro fondo (e non per il proprietario di esso in quel dato momento. La questione si rivela importante anche per le gestioni condominiali, con riguardo alle previsioni, contenute nei regolamenti di condominio, nei verbali assembleari o nei titoli di acquisto, che comportino la concessione del diritto di parcheggio in parti di proprietà esclusiva o in spazi comuni, dando, così, luogo a servitù, in quanto tali soggette a trascrizione. La decisione, secondo l’Autore, pur rappresentando un importante punto fermo nell’interpretazione, in chiave evolutiva, dell’istituto delle servitù prediali, non elimina i dubbi e le incertezze sulla configurazione, in concreto, del parcheggio come utilità fondiaria; il compito dell’interprete sarà dunque fondamentale e forse ancora più difficile.

Scritto da: Rocchetti Giacomo

1. Il caso.

Tizio conveniva in giudizio la società Alfa per ottenere la declaratoria di nullità della clausola con cui veniva costituita sul suo fondo, a destinazione agricola, e per l’intera superficie, una “servitù di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere” in favore del fondo in precedenza alienato, dai medesimi venditori, in favore della convenuta. 

La società Alfa contestava la domanda, chiedendone il rigetto o in subordine, in via riconvenzionale, la rideterminazione della servitù prediale di transito, sosta e manovra, sul piazzale del vicino, evidenziando la necessità del suo esercizio per lo sviluppo dell’azienda insistente sul fondo preteso dominante.

Venivano chiamati in causa anche Caio e Sempronia, venditori dei fondi gravati, nonché il notaio rogante l’atto di vendita.

In primo grado, il Tribunale rigettava la domanda attorea, riconoscendo la validità della pattuizione costitutiva della servitù di parcheggio temporaneo e di transito sul fondo di proprietà dell’attore.

Interposto gravame, la Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado, ritenendo che la pattuizione era conforme ai dettami della servitù prediale, presentando i caratteri dell’assolutezza, immediatezza, inerenza (tanto al fondo dominante quanto al fondo servente), nonché quello della localizzazione (su tutta l’area in superficie del fondo servente, come catastalmente identificato nell’atto notarile).

Ricorrendo in cassazione, su istanza del difensore di Tizio, la Prima Presidente, riconoscendo l’esistenza di soluzioni difformi all’interno della Sezione 2 sulla servitù di parcheggio (prediale o personale), rimetteva alle Sezioni Unite la questione relativa al «Se l’art. 1027 c.c. consenta la costituzione di servitù aventi ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su un immobile di proprietà altrui (a condizione che, in base all’esame del titolo, tale facoltà risulti essere stata attribuita a diretto vantaggio del fondo ...