Con l’ordinanza n. 20888 del 18 luglio 2023, qui in commento, la Corte di cassazione ribadisce la sussistenza della nullità della deliberazione dell’assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca un incremento forfetizzato della quota di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore a carico delle unità immobiliari adibite ad uso ufficio. Presupposto alla base della delibera affetta da nullità troviamo il maggiore utilizzo del bene comune rispetto agli altri. Secondo il Giudice di legittimità, però, non trova applicazione a tali spese il criterio di ripartizione in base all’uso differenziato previsto dall’art. 1123, c. 2, c.c. Restano, invece, semplicemente annullabili le successive deliberazioni, che ripartiscano le spese dando esecuzione a tale criterio illegittimamente dettato dall’assemblea (per un recente commento cfr., L. Ciafardini, Sull’inapplicabilità dell’art. 1123, comma 2, alla ripartizione delle spese di manutenzione dell’ascensore, in www.consulenza.it, 27 settembre 2023).
Nel caso esaminato l’assemblea di condominio aveva approvato una tabella millesimale non avente funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge derogando, così, al regime legale di ripartizione delle spese attraverso l’approvazione di una tabella a cui doveva essere riconosciuta natura contrattuale e che necessitava, per questo, del consenso unanime dei condòmini in assenza del quale il vizio non può che determinare la nullità dell’atto.
L’orientamento si inserisce nel solco di quanto enunciato dalle Sezioni unite, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, le quali - ribadendo quanto già affermato con la sentenza n. 4806 del 2005 - hanno confermato che “in tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle ...