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Condominio

La legittimazione ad agire nelle cause aventi ad oggetto i beni condominiali

 

Con la sentenza n. 18003, pubblicata il 1° luglio 2024, la Corte di cassazione ha ribadito tre fondamentali principi di diritto, precisando che: 1) nelle controversie condominiali che investono i diritti reali sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", sicché è ammissibile l’opposizione dei condomini che, pur non avendo proposto distinte domande nel procedimento di verificazione dello stato passivo, intendano evitare gli effetti sfavorevoli del decreto pronunciato nei confronti del condominio; 2) qualora l’amministratore esperisca un’azione concernente le parti comuni dell’edificio, che tuttavia ecceda i limiti delle sue attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., la sua costituzione in giudizio implica il previo rilascio della assembleare delibera autorizzativa ex art. 1131 comma 1 cod. civ. e 1136, comma 3, cod. civ., in mancanza della quale il giudice deve assegnare il termine ex art. 182 c.p.c. per regolarizzare il difetto di rappresentanza mediante il rilascio della successiva ratifica assembleare avente efficacia retroattiva; 3) qualora la delibera autorizzativa dell’assemblea per la costituzione in giudizio sia stata rilasciata ma risulti viziata, allorché la stessa non sia stata impugnata nel termine di cui all’art. 1137 cod. civ., il giudice non può accertarne incidentalmente il vizio, per essere la delibera divenuta inoppugnabile e per essersi, dunque, validamente consolidati i suoi effetti. 

Scritto da: Cice Giovanna

Il fatto.

Un amministratore di Condominio propone, nei confronti di un fallimento, domanda di rivendicazione volta ad ottenere la restituzione, ai sensi dell’art. 103 L.F., di alcuni immobili acquisiti all’attivo fallimentare. 

Rigettata la domanda, sia l’amministratore sia alcuni dei condòmini interpongono opposizione  dinnanzi al Tribunale che dichiara l’impugnazione inammissibile sia nei confronti dei condòmini sia nei confronti dell’amministratore di Condominio, negando la legittimazione attiva ad entrambi, per non aver i condomini partecipato alla fase di ammissione al passivo per la rivendica dell’immobile e per non avere l’amministratore  ottenuto valida delibera autorizzativa da parte dell’assemblea per proporre l’azione.

Su ricorso proposto dai soccombenti, la Corte di Cassazione riforma il Tribunale affermando la legittimazione attiva dei ricorrenti, per avere i condòmini il potere di impugnare pur non avendo gli stessi proposto distinte domande nel procedimento di verificazione dello stato passivo e per essere stato l’amministratore di Condominio autorizzato a stare in giudizio sulla base di una delibera che, ancorché viziata, non era stata impugnata nel termine di cui all’art. 1137 cod. civ. e si era, quindi, validamente consolidata. 

La legittimazione ad agire dei condòmini per le azioni aventi ad oggetto i beni e i servizi condominiali

La tematica della legittimazione ad agire dei condòmini in giudizio si connette alla natura giuridica del Condominio. 

È principio pacifico in giurisprudenza quello secondo cui il Condominio non è un ente di diritto, ma è un ente di gestione sfornito di una personalità giuridica distinta da quella dei condòmini (cfr. Cass. civ. Sez. un. n. 9148/2008; Cass. civ. Sez. Un. n. 18331/2010; Cass. civ. n. 19663/2010). 

Ne deriva, quindi, che nelle cause che hanno ad oggetto i beni o i servizi comuni, ...