È molto frequente trovare in giurisprudenza riferimenti a clausole che costituiscono il cosiddetto ‹‹contenuto contrattuale›› del regolamento di condominio. Si tratta, cioè, di quelle previsioni di contenuto reale, inserite nel regolamento predisposto unilateralmente dal costruttore-primo venditore (e che poi fanno parte integrante dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari, oppure sono rese opponibili agli acquirenti mediante apposita nota di trascrizione), o approvate all’unanimità dai condomini che vogliano costituire o modificare i relativi diritti dominicale di ciascun partecipante, quali risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Molto più raro è imbattersi in sentenze che affrontino clausole del regolamento che si ritengano validamente approvate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 codice civile (come prevede l’articolo 1138, terzo comma).
L’intenzione di queste pagine è, dunque, quella di specificare quale sia il contenuto tipico del regolamento di condominio in senso proprio (cd. assembleare), quale atto collegiale di autorganizzazione, alla stregua del disposto dell’art. 1138, primo comma, codice civile, ovvero: le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino; nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
La tipicità legale del regolamento di condominio e dei criteri di organizzazione vincolanti per i partecipanti della comunione (nonché per i loro eredi ed aventi causa – ad esempio conduttori o comodatari -, in forza dell’articolo 1107, secondo comma, codice civile), deve intendersi riferita alle materie, che d’altro canto corrispondono alla attribuzioni dell’assemblea, mentre è atipica la portata precettiva dei criteri organizzativi che la maggioranza può introdurre.
Norme circa l’uso delle cose comuni
Sono valide se approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 codice civile le norme che disciplinano ...