Con la risposta a interpello 22 settembre 2020, n. 388, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali accatastati come C1, relativa a contratti rinnovati nel 2019, è sempre possibile nelle annualità successive alla prima, trasmettendo il modello RLI entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale.
La fattispecie
Il caso trattato dall’interpello in esame ha ad oggetto un contratto di locazione di un immobile di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) tacitamente rinnovato il 1° maggio 2019. Tuttavia, al conduttore non è stato consentito l'accesso alla cedolare per il decorso dei termini dovuti per il versamento dell'imposta di registro, peraltro, a quella data, già corrisposta. Diversamente, è stata rappresentata la possibilità di optare per il regime fiscale della cedolare secca con riferimento alle annualità successive, mediante presentazione del modello RLI entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro relativa alla seconda annualità contrattuale, cioè entro il 30 maggio 2020.
Considerato che la legge di Bilancio 2020 (legge n. 160/2019) non ha riproposto la possibilità – già prevista dalla legge di Bilancio 2019 (art. 1, comma 59, legge n. 145/2018) - di accedere al regime della cedolare secca per contratti di locazione di immobili commerciali sottoscritti dal 1° gennaio 2020, l'istante intende conoscere se sia ancora possibile optare per la cedolare secca in relazione al contratto di locazione suddetto, che è stato, comunque, rinnovato in data 1° maggio 2019.
La soluzione delle Entrate
Va innanzitutto ricordato che l’art. 1 comma 59 della legge n. 145/2018 ha esteso la possibilità di optare per la cedolare secca (di cui all’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011) ad alcuni contratti di locazione di immobili commerciali (aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati), limitando, però, tale facoltà ai soli contratti “stipulati nell’anno 2019”.
La misura non è stata estesa a contratti stipulati nel 2020, rimanendo, quindi, circoscritta ai contratti stipulati nel solo anno 2019.
Pertanto, per le locazioni di immobili commerciali in scadenza nel corso del 2019, intervenuta la scadenza naturale prevista nel contratto, al soggetto locatore è riconosciuta la possibilità di optare per il regime facoltativo della cedolare secca in sede di eventuale proroga del medesimo contratto. Tale proroga è stata assimilata alla stipula di un contratto di locazione nel corso del 2019.
Nel caso di specie, è già stata riconosciuta all'istante la possibilità di accedere al regime della cedolare secca, solo a decorrere dalla seconda annualità del contratto prorogato, in quanto l'opzione da parte del locatore non è stata esercita entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità, ed avendo lo stesso contribuente provveduto a corrispondere l'imposta di registro relativamente all'annualità 1/5/2019-30/4/2020.
Di conseguenza, per l'Agenzia delle Entrate, nel presupposto della sussistenza di tutti i requisiti richiesti, tra cui l'avvenuta stipula (o rinnovo) nel corso del 2019, la contribuente potrà optare, con riferimento alle annualità successive, per il regime della cedolare secca presentando il relativo Mod. RLI entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.