Il Decreto cosiddetto Anticipi (Decreto Legge n. 145/2023), adottato nel dicembre 2023 e poi convertito con modificazioni nella Legge n. 191/2023, tra gli altri settori, è intervenuto anche nel turismo, portando rilevanti novità in materia di locazioni turistiche e, più in generale, di locazioni transitorie di breve durata.
L’argomento è stato quasi radicalmente rinnovato e la disciplina ha fornito chiarimenti laddove ancora esistevano dubbi e vuoti normativi, creando sconforto in quanti erano interessati ad avviare una locazione turistica rispettosa delle regole e in quanti, invece, titolari di B&B e strutture extraricettive in forma imprenditoriale, si sono visti affiancare da forme abusive che spesso hanno creato una sleale concorrenza nel mercato turistico. Il legislatore è intervenuto, dunque, per regolamentare un mercato in forte crescita, per far emergere il sommerso e tutelare chi opera o intende operare in questo settore nel rispetto delle regole.
Prima di addentrarci tra le novità individuate dal Decreto n. 145/2023, rammentiamo che la definizione di locazione breve (in cui è inclusa la locazione turistica, ma non solo) è contenuta nell’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017, la cui norma ha previsto un regime agevolato per chi intende locare per brevi periodi e per finalità turistica, fuori dalla propria attività professionale, per non più di 30 giorni, uno o più immobili (ma non più di 3 nel medesimo comune, diversamente è necessario aprire una partita iva) sui quali esercita un legittimo titolo, sia esso un diritto di proprietà o altro diritto, concesso, ad esempio, per mezzo di una locazione con autorizzazione alla sublocazione o di un comodato d’uso.
Affinchè si parli di locazione per finalità turistica, è necessario che la durata di ogni singolo contratto sia inferiore ai 30 giorni, in questo caso, non è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate (ma si deve rilasciare una ricevuta non fiscale, se il pagamento del canone non è tracciato, ma è in contanti) e per quanto riguarda la tassazione, si può optare per il regime della cedolare secca, inizialmente del 21% sul totale dei canoni di locazione, oggi salita al 26%, tranne per coloro che affittano un solo immobile, i quali possono scegliere ancora di avvalersi dell’aliquota più bassa; chi invece affitta più di un immobile nel medesimo comune, potrà applicare l’aliquota di favore solo per un singolo immobile, comunicando espressamente all’amministrazione per quale immobile intende fruire dell’aliquota più bassa.
Le unità immobiliari ad uso abitativo destinate agli affitti brevi sono riferite alle categorie catastali da A1 ad A11, è esclusa la classe A10, riferita ad uffici e studi privati.
Veniamo adesso alle novità introdotte per il 2024 sulle locazioni transitoria per scopi turistici.
Il CIN per la locazione turistica. Di cosa si tratta e come ottenerlo
Innanzitutto, l’obbligo di dotarsi del CIN (Codice Identificativo Struttura).
Non solo chi esercità l’attività di Bed & Breakfast (o gestisce una struttura extraricettiva), sia nella forma della conduzione familiare, quindi senza partita iva, che imprenditoriale, ma anche chi loca per brevi periodi e a fini turistici deve premurarsi di ottenere questo codice identificativo.
L’articolo 13 ter del decreto Anticipi, al comma 1, prevede che anche le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione turistica e quelle ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi e turistiche debbano dotarsi del CIN.
Tale codice, ai sensi del comma 6 del medesimo articolo, deve essere esposto fuori dall’immobile locato e inserito in ogni piattaforma/sito/annuncio su cui e/o con cui è presentato e pubblicizzato l’immobile per essere affittato.
Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un'istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7, ossia la presenza nell’immobile di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
Il CIN andrà a sostituire il codice regionale struttura, qualora già assegnato, in dettaglio, si prevede l’adozione del CIN:
- per le regioni e le province autonome che non hanno disciplinato le procedure di attribuzione di uno specifico codice regionale o provinciale ovvero nel caso delle regioni e delle province autonome che hanno già attivato delle banche dati territoriali e che non hanno attribuito il codice regionale e provinciale nel termine di conclusione del procedimento previsto dalla propria normativa. In tale ultima ipotesi, l'istanza deve essere presentata nel termine di dieci giorni decorrenti dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento;
- nel caso di omessa ricodificazione dei codici da parte delle regioni e delle province autonome che hanno già attivato banche dati territoriali e di omessa trasmissione dei codici e dei relativi dati al Ministero del turismo, l'istanza deve essere presentata, per i titolari di codici regionali o provinciali assegnati antecedentemente alla data di effettiva applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, nel termine di sessanta giorni decorrenti da tale data e, per i titolari di codici regionali o provinciali assegnati successivamente alla data di effettiva applicazione delle presenti disposizioni, nel termine di trenta giorni decorrenti dalla data di attribuzione del codice regionale o provinciale. Il Ministero del turismo trasmette immediatamente il codice così generato agli enti detentori di una banca dati territoriale funzionante e resa interoperabile con la propria banca dati o comunque entro sette giorni dalla sua attribuzione.
La ricodificazione come CIN e la trasmissione dei codici sono assicurati, ai fini dell'inserimento nella banca dati nazionale strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve e turistica (BDNSR), anche dai comuni che, nell'ambito delle proprie competenze, hanno attivato delle procedure di attribuzione di specifici codici identificativi alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
La ricodificazione dei codici identificativi regionali, provinciali o locali assegnati è subordinata all'attestazione dei dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura da parte dell'istante e, per i locatori, alla sussistenza dei requisiti di cui al comma 7.
Nella Gazzetta Ufficiale del 3 settembre 2024 è stato pubblicato l’Avviso attestante l’entrata in funzione della piattaforma per l’assegnazione del CIN.
Il termine ultimo per il conseguimento del CIN è stato fissato al 1° gennaio 2025.
Dispositivi di sicurezza
Il comma 7 dell’articolo 13 ter del Decreto Anticipi prevede, come innanzi delineato, che anche negli immobili destinati a locazione breve e per scopi turistici siano presenti dispositivi di sicurezza.
Quindi, anche gli immobili locati in forma non imprenditoriale per brevi periodi (contratti di durata inferiore a trenta giorni) devono essere dotati di:
- dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti e installati da professionisti abilitati, secondo le indicazioni riportate nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37. In merito, vi è una precisazione del Ministero del turismo contenuta in un’apposita faq che non rende obbligatoria l’installazione di questi dispositivi negli alloggi senza impianto a gas e comunque dove non via siano rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio;
- estintori portatili certificati, posizionati in aree accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo. Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed un solo piano. Per i requisiti degli estintori la norma rimanda all’allegato I, punto 4.4 del decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, secondo cui un estintore deve avere una capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri. Gli estintori vanno controllati periodicamente secondo le istruzioni contenute nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore, conformemente alla norma tecnica UNI 9994-1.
Scia se la locazione è con partita iva
Per le locazioni brevi e per fini turistici effettuate in forma d’impresa, è obbligatorio presentare la SCIA al Comune in cui è ubicato l’immobile da locare.
Fermo restando quanto previsto dal comma 6 dell'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, l'esercizio dell'attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell'articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, direttamente o tramite intermediario, in assenza della SCIA, è punito con la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.
Cedolare secca. Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
Rispetto agli aggiornamenti sulla cedolare secca in materia, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, in cui, oltre a precisare l’incremento della cedolare secca al 26%, come evidenziato innanzi, l’Amministrazione chiarisce che, nel caso di utilizzo di portali ed agenzie di intermediazione turistica che intervengono nel pagamento dei canoni di locazione, gli stessi sono tenuti a operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e questo oggi (diversamente rispetto al passato) vale anche quando non si opta per il regime della cedolare secca.
Dunque, in ogni caso, gli intermediari, qualora intervengano nel processo di pagamento del canone, devono operare una ritenuta del 21% del canone di locazione che dovranno poi versare alle Entrate.
Ne consegue che, qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni, il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta a. ordinaria o sostitutiva b. dovuta, e a versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi. Al riguardo, i dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.
Dichiarazione annuale imposta di soggiorno
Per la dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno resta in vigore invece l’art. 180 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio). Anche chi loca il proprio immobile per finalità turistiche con o senza partita iva, deve presentare tale dichiarazione entro il 30 giugno di ogni anno.
Si tratta di una dichiarazione cumulativa dell’imposta di soggiorno riferita all’annualità precedente.
La presentazione della dichiarazione deve avvenire esclusivamente in modalità telematica accedendo nell’area riservata del portale dell’Agenzia delle Entrate, con SPID. E’ anche possibile affidare questo compito al proprio commercialista o consulente fiscale, che interverrà con apposita delega conferita dal gestore. Il modello di dichiarazione e le istruzioni sono presenti nel D.M. del Dipartimento delle finanze del 29 aprile 2022.
Le sanzioni
Chi è sprovvisto di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile. La mancata esposizione e indicazione del CIN da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell'immediata rimozione dell'annuncio irregolare pubblicato.
Chiunque concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo, per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, prive dei requisiti di sicurezza di cui al comma 7 del Decreto Anticipi è punito, in caso di esercizio nelle forme imprenditoriali e in assenza dei requisiti di sicurezza, con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile e, in caso di assenza dei requisiti di cui al secondo periodo del medesimo comma 7, con la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata.