È possibile accede al beneficio “prima casa”, in materia di imposta di registro, in relazione all’acquisto di un rudere di fabbricato, espressamente qualificato come "inidoneo ad utilizzazione produttiva di reddito a causa dell'accentuato livello di degrado" e censito come collabente (categoria Catastale F2)?
La risposta è affermativa, sulla base di quanto espresso dalla Corte di Cassazione con Ordinanza 3913 del 16.2.2025.
La norma di riferimento è l'art. 1, Nota II bis della Tariffa Parte Prima allegata al DPR n. 131/86 (Testo unico dell’imposta di registro): l’agevolazione “prima casa”, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta, spetta solo in relazione alle "case di abitazione" non di lusso (diverse a quelle con categoria catastale A/1, A/8 e A/9), essendo pertanto esclusi tutti gli immobili non suscettibili di essere adibiti ad abitazione, nemmeno in via potenziale.
Secondo l’Agenzia delle Entrate – nella vicenda giunta in Cassazione – mentre la potenzialità di destinazione abitativa sussiste in astratto ed ex ante per gli immobili abitativi in corso di costruzione, lo stesso non può dirsi con riguardo ai ruderi, che non avrebbero alcuna potenzialità/finalità abitativa astratta o di altra utilizzazione economica.
Di parere contrario sia il giudice di merito sia la Corte di Cassazione, la quale ricorda che l'espressione "unità collabenti" (cioè in rovina, dall'etimo latino collabi, collapsus) si riferisce alle costruzioni iscritte in catasto - nella categoria F/2 - ai soli fini della descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso ma senza attribuzione di rendita, in quanto inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado. L'iscrizione nella suddetta categoria, secondo le regole contenute nel DM Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3, comma 2, presuppone che il fabbricato abbia perso del tutto la sua capacità reddituale, ma mantenga la descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso. La posizione della Corte di Cassazione, in materia di fabbricati collabenti F/2 e con riferimento alle imposte ICI e IMU, è consolidata nel senso di ritenere che lo stato di collabenza produca l'improduttività di reddito, ma non faccia venir meno in capo all'immobile - fino all'eventuale sua completa demolizione - la tipologia normativa di “fabbricato” (il fabbricato “collabente” non può pertanto essere considerato area fabbricabile).
A ciò si devono collegare le prescrizioni in tema di imposta di registro: l'applicazione dell'aliquota agevolata spetta in relazione alle unità immobiliari che risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative: se nell'atto di acquisto il contribuente dichiara di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione nel Comune di residenza, di voler adibire l'immobile acquistato a propria abitazione e che si tratta di fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione non di lusso, l'agevolazione deve essere riconosciuta, in quanto ciò che la legge chiede è che oggetto del trasferimento sia un fabbricato destinato ad abitazione, cioè che sia strutturalmente adeguato ad essere destinato all'uso e non occorre che esso sia già idoneo al momento dell'acquisto.
In definitiva, secondo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, né l'assenza di “attualità” di destinazione ad abitazione né l'attribuzione della categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa. Ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l'immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere “destinato ad abitazione” e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza stabilito dall'art. 76 comma 2 DPR n. 131/86, per l'esercizio del potere di accertamento dell'Ufficio.
Riferimenti:
DPR n. 131/86, Tariffa Parte Prima, art. 1, nota II bis
Corte di Cassazione, Ordinanza 3913 del 16.2.2025